这两天温州的法拍房市场是相当热闹，共有80余套住宅房源挂牌拍卖。其中，光市区三区就有20来套。
看这批法拍房，差不多一半房源流拍，但个别房源却有多达15人报名竞拍，可谓是“冰火两重天”。
从成交结果来看，买家出手相对冷静，房源大多都经历了首拍流拍，二拍再成交的情况：
▲近日法拍案例/来源：阿里法拍
当然也有个例，山水名都、南塘住宅区一组团的房源自年起就一度流拍，直到“四拍”才成交，起拍价一而再再而三的下调，最终成交价与首拍的起拍价相比，相当于打了6折：
▲山水名都房源拍卖历史
▲南塘住宅区一组团房源拍卖历史/来源：阿里法拍（下同）
而南塘住宅区一组团的这套房源，多次上架流拍后便进入为期60天的变卖状态，但始终无人出价。最终，该房源第五次上架，起拍总价下调万元后，吸引来15人哄抢，导致成交价超过“三拍”起始价：
可谓是“一拍惨烈，二拍激烈”……接下来，我们一起看看部分成交房源的具体情况：
鹿城区▲成交案例
泰屿嘉园3幢室泰屿嘉园位于鹿城区吴桥路与划龙桥路交汇处。建成于年9月30日，为安置房小区。
▲项目区位图
建筑面积：.51㎡
起拍价：1,,元
评估价：2,,元
成交价：2,,元
房源产权面积较大，有方。从照片上来看，目前室内仍为毛坯状态，箭头处还有局部挑空。
该房源起拍价仅万元，折合单价约元/㎡，这个价格，在吴桥路周边地段，可以说是非常低了。
该房源吸引了6人参与竞拍，经34轮竞价，最终以万元的总价成交，折合单价约1.1万元/㎡，溢价率27.5%。
据悉，近两年小区有2套房源成交，其中去年10月成交一套同为方的房源，单价约1.3万元/㎡。与之相比，成交价还是有一定性价比的。
另外，安居客上显示小区有十余套房源挂售，挂牌均价在2.2万元/㎡左右，但近期暂无成交记录。
▲安居客数据
鹿韵里7幢室鹿韵里位于江滨中路与惠民路交汇处。项目为安置房，用地面积.1㎡，建筑面积.3㎡，共9幢。
▲项目区位图
▲项目实景图。图据楼市温州
建筑面积：83.91㎡
起拍价：1,,元
评估价：2,,元
成交价：1,,元
该小区今年刚交付不久，其最大特点或许是“二中（滨江校区）”的学区房，小区与学校位于同一路口的斜对角，接送方便。
房源为二拍，共4人报名，经19轮竞价，最终以约万元的总价成交，单价约1.7万元/㎡，溢价率15.3%。
需要注意的是，房源产生的税费、土地出让金等，需要买家承担，还有约18万元的房款需要买家缴纳，算上这部分后，房源折合单价约1.9万元/㎡。
贝壳二手房、安居客显示，小区目前有几十套房源挂牌，挂牌均价约2.5万元/㎡，但目前暂无成交数据。
瓯海区▲成交案例
山水名都65幢室项目位于瓯海区六虹桥路与过境路交汇处。小区共有1多户，交付至今已有15年左右。
▲项目区位图
建筑面积：.01㎡
起拍价：1,,元
评估价：1,,元
成交价：1,,元
这套房源为顶楼跃层，产权面积有方。该房源共3人报名，经12轮竞买，成交总价万元，折合单价约元/㎡。
目前，市场上的挂牌均价约1.5万元/㎡，近期无大面积房源成交。与挂牌价相比，本案的成交价将近打了对折，性价比还是很高的，不过小区的房龄相对较久，交付已有十几年。
铂金家园12幢、室▲项目区位图
建筑面积：.65㎡
起拍价：2,,元
评估价：2,,元
成交价：2,,元
本案虽然登记为两份房产证，但实际为一套方的户型，且室内为毛坯状态。
▲来源房管网，仅作示意，具体以实际为准
房管网显示，该房源于年开盘，当时开盘毛坯均价要4.5万元/㎡，由于本案楼层较低，其单价相对也会低一些，但即便如此，年在无优惠的情况下，毛坯总价起码也要万元以上。
另外房探了解到，自年至今小区价格一直走低：
年，成交单价在4.7万-5.6万元/㎡；
-年，成交单价在2.4-3.6万元/㎡；
年至今，成交单价在2.3万-2.6万元/㎡；目前二手房平台的挂牌均价也在2.6万元/㎡上下。
而这次二拍共7人报名，经40轮竞拍，以万元的成交总价成交，折合单价约1.74万元/㎡，相比市场价还便宜了6元/㎡左右，总价相当于优惠了近百万！
南塘住宅区一组团7幢室该房源位于瓯海区南浦路与温州大道交汇处，为鹿城区与瓯海区交接地带，靠近温州汽车南站。
▲项目区位图
建筑面积：.73㎡
起拍价：1,,元
评估价：2,,元
成交价：1,,元
本案在不到一年的时间里，历经四次拍卖+一次变卖，起拍价从万元一路下调至万元。你不买，我不买，明天还能降两百！这是“等等党”的胜利！
除了起拍价格足够低，房探看来看去，本案最大的亮点或许是厨房有两个油烟机？！
这一次直接吸引15人报名竞拍，经过36轮不断叫价，最终成交价又?叒超过了前一次流拍的起始价，不过即便如此，元/㎡的单价依然很低。
近两年，该小区零星成交，成交价格基本都在1.68万-1.8万元/㎡之间。而目前，二手房平台的挂牌区间价大多在1.66万-1.8万元/㎡。
▲贝壳二手房、安居客数据
房探简评
---整体来看，当前法拍房市场拍卖气氛呈冰火两重天的态势。当前，无论是一手房、二手房还是法拍房，市场供应较多，潜在购房者大多持币观望。以法拍房为例，当前一拍法拍房大多与市场评估价持平，或者略低于市场评估价，对潜在购房者触动有限。也就导致了大多法拍房首拍无人问津的场面。在二拍甚至三拍、四拍大幅降价后，与市场价相差较多，这就引起了购房者出手。而报名人数一多，进入短时加价环节，一有竞争，容易出现上头的情况。也就导致了出现“一拍惨烈、二拍激烈”的情况。
---从成交价来看，多数成交法拍房成交价格与市场价还有一定价差，多数算“捡到了漏”。
有意思的是，在近两日成交的案例中，部分是大面积、低总价的房源反而热度较高。这一定程度上是由于，对于部分刚需自住、家中人口较多、预算相对有限的客群而言，市场选择相对有限，而这类大面积、低总价的房源，性价比或许是最高的。
这在近期的二手房成交上也有所印证，市中心核心地段、有一定房龄的部分大面积房源，在冷市之下逆势成交。
---法拍房批量出现，一则由于部分房东因经济纠纷出现断供；二则是法院加大了资产处置力度。这也是法拍房之所以折价出售的原因所在，而法拍房的劣势就在于房子是否有隐形的瑕疵，如正在出租，根据法律相关规定，买卖不破租赁，租期最长为20年。
因此，建议买家在购买法拍房时，不要只注意区位和价格，还要特别注意产权情况、是否抵押等，还要实地查看，了解水电物业欠费情况，以及是否有人居住、出租，是否为凶宅等等。
好了，今天就说到这！