摘要：
20年，市区住房成交规模与19年持平，处于历史高位。不过大幅增长的土地成交规模使得新建商品住房供应量创历史新高。
21年，若不出现20年初停滞现象，住房供应规模或进一步增大。成交方面，受这两年土地供应放量，市场竞争加剧的情况，不排除部分板块项目继续通过“暗降高佣”等方式“以价放量”，这或进一步扩大住房成交量，此外“房票制”让拆迁款精准投放到新房市场，也有一定助推作用。
01左中括号土地市场左中括号1土地供应量创新高市区涉宅用地成交建面约万方，创历史新高，同比上涨33%。楼面成交均价有所下滑，一方面是捆版商业和政策性住房地块增多，另一方面低价板块放量，如经开、洞头。
2三宗地块进入历史楼面价T0P10年土地市场出现多宗高价地块，其中有三宗楼面价进入历史TOP10：
滨江商务区03-02-21地块(鹿城近十年地王)元/㎡
吴桥单元A-28a地块封顶楼面价元/㎡
旧城隔岸垟地块成交楼面价元/㎡
有四宗楼面总价进入历史TOP10：
黄龙商贸城一期地块成交总价55.28亿元
黄龙商贸城街坊二期地块成交总价48.62亿元
旧城隔岸垟地块成交总价37.16亿元
滨江商务区03-02-21地块36亿元
02左中括号住宅情况左中括号年温州市区商品住宅供应万方，同比增长20.3%，商品住宅成交万方与19年基本持平，商品住宅成交均价约元/㎡，同比上涨12%。
1哪些区域供应多，哪些区域卖的多？从上图我们可以发现，鹿城和瓯海供应放量，创历史新高，但成交仅微增；而龙湾和洞头则是供销两旺，龙湾成交万方，相比销售大户鹿城仅少了9万方，同比上涨%，洞头的成交主力来自瓯江口，区域新盘开盘从8月份开始
2市区住宅库存可以卖多久？截至年12月底，温州市区商品住宅库存为万平方米，需9.4个月消化完毕，尚处于合理区间（6-16个月）。
3市区哪个区域的库存最高？库存去化周期存在明显的区域差异。
去化周期最长的是是鹿城区，显性库存约万方，去化周期约15个月，其次是瓯海区，显性库存约61万方，去化周期约10个月；经开和洞头区去化周期相近，约9个月。
去化周期最短的是龙湾区，显性库存约52万方，去化周期约6个月。
4市民爱买多大面积？市区建面约-㎡成交套数最多，达套，同时也是供应量最高的，约套，其次是建面约90㎡及以下低总价小户型，成交约套。普通改善面积段中，最受欢迎的是建面约-㎡，成交套，其次是建面约-㎡。
03左中括号二手房市场左中括号1二手房成交套数创新高年1-12月，市区二手住宅成交面积.28万方，同比增长17%，共计套数套。
2二手房成交均价元/㎡，同比增幅4.8%成交价格从年初开始一路走高，全年均价元/㎡，同比增幅4.8%。
3二手房月均套数创新高二手房月均成交套数约套。
2月份，疫情期间，我市二手房交易量陷入谷底，仅交易套，不足常规交易量的二成；疫情后，逐月上升，5月后连续4个月交易量，都超过套，7月份到达峰值，交易套；随后进入盘整期，交易量出现回落；11-12月份成交量反弹上涨。
4二手房成交：小面积学区房占主力市区二手房主力成交面积以60-㎡，以传统学区房源、小户型为主；次新房源和豪宅同比小幅增长。
5除洞头，各区住宅成交量普遍上涨，鹿城区占比下滑2%市区各区域二手住宅成交量同比均出现上涨，其中鹿城区上涨14%，瓯海区上涨25%，龙湾区上涨21%，经开区上涨15%。
鹿城区依然为成交主力区域，但市场占比同比下滑2个点，瓯海市场占比上涨2个点，其他区域基本持平。
04左中括号圈哥简评左中括号土地市场：年土地出让量创历年新高，土地节奏“前紧后松”，上半年出让量占全年8成，下半年土地出让量锐减，导致出现”头婚无人抢，二婚抢飞起“的有趣现象。
与此同时，超百亩大型地块大幅增加，除远郊如瓯江口、滨海外，老城核心区也出现了过往罕见的超百亩优质地块。楼面价和溢价率方面，由于捆绑商业及政策性用房的综合性地块增多，再加上经开区和瓯江口土地大幅供应，拉低了整体楼面价。
预计21年土地供应端量与今年持平或下行，判断原因：连续两年土地放量供应，市场广义库存大幅上升，稳量供应可能性较大；土拍热度或出现下行，判断原因:一是三条红线引导房企财务降杠杆，房企融资增速或将下降；二是市场放量竞争加剧客户分流，销售回款速度下降，导致土地市场预期可能出现下行。
新房市场：年市区涉宅用地成交建筑面积约万方，同比增长33%。
先补一句，20年开始安置房纳入网签，扣除定向销售房源。市区新房市场商品住宅成交建筑面积约万方，与19年万方基本持平。市场热度同比有明显下降，同板块项目增多，竞争加剧，客户分流。开盘爆量情况日渐减少。少部分具有独特IP项目开盘爆量，如核心高端、近郊学区、远郊低价等，大部分项目普遍进入持久战模式，在“一口价”政策下，暗扣涨佣等变向降价方式层出不穷，市场竞争不断加剧。
预计21年行情态势会延续，若疫情能够很好的控制，不出现年初的停滞现象，21年住宅可供应量比20年更大，供应端继续放量可能性较大。
成交端市场，区域板块市场继续分化，成交价格或保持平稳微涨，受“一口价”政策影响，变向降价方式及力度大概率会增加，在“以价换量”之下整体市场容量仍有可能进一步上涨，再度创下新高。
此外，年拆迁有”卷土从来“的可能，而”房票制“也有可能助推住宅市场的增量。
年，温州市区已经从“拆整”进入”建美“，拆迁规模已经缩小。但是从去年”房票制“出炉，可以说暗示拆迁有“复燃”的趋势，再加上瓯海黄屿旧城、鹿城清明桥隔岸垟区块、东方灯具市场、矮凳桥小区、洪殿一带以及鹿城工业园区（货币安置）、龙湾涉及温州东站建设用地等已拆或发布征收公告，拆迁规模可不小。而“房票制”的推行，一方面确保了拆迁款不外流，另一方面房票不得炒、卖、确保了需求精准投放到新房市场，这有可能实现市场进一步增量。
数据来源，朗兆地产指数研究院
温州房产圈原创，非经许可不得转载
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇